Depuis le 6 janvier 2024, en Région de Bruxelles-Capitale, les articles 247/1 à 247/4 du Code bruxellois du Logement imposent aux propriétaires d’un bien loué d’informer préalablement à la mise en vente du bien son locataire de sa volonté de mettre en vente le bien.

Le locataire dispose alors d’un droit de préférence lui permettant d’acquérir le bien en priorité par rapport aux potentiels autres acquéreurs. 

L’exercice de ce droit de préférence est cependant soumis à certaines conditions.

I. LES CONDITIONS D’APPLICABILITE DU DROIT DE PREFERENCE

1. Le champ d’application

Le droit de préférence ne peut être exercé que par le preneur pour autant que ce dernier soit domicilié dans ledit logement, et uniquement si ce logement fait l’objet d’un bail de résidence principale.  

Le preneur peut exercer ce droit pour lui-même, son conjoint ou cohabitant légal ou de fait, pour descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou cohabitant légal ou fait, à conditions que ceux-ci soient également domiciliés dans le bien.

Le droit de préférence s’éteint avec la mort du preneur.

2. Les exclusions

Dans certaines situations, le droit de préférence ne peut pas être exercé par le preneur. Ces situations sont limitativement énumérées à l’article 247/1, au paragraphe 1, alinéa 3 et au paragraphe 2 du Code bruxellois du Logement, il s’agit particulièrement :

1° Des logements qui font l’objet d’un contrat de bail de courte durée visé par l’article 238 du Code bruxellois du Logement, c’est-à-dire un bail de moins de 3 ans sauf si, le contrat de bail est réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans ;

2° De la vente de logements entre conjoints, cohabitants légaux ou cohabitants de fait domiciliés à la même adresse formant une communauté de vie, ainsi qu'entre parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, pour autant qu'il n'y ait pas de faculté d'élire "command" au profit d'une personne autre que celles mentionnées ci-avant ;

3° De la vente de nue-propriété, d'usufruit ou d'autres droits réels, ainsi que les ventes moyennant rente viagère, y compris celles assorties d'un terme non aléatoire ;

4° De la vente de logements en suite de fusions, scissions, liquidations de sociétés ;

5° De la vente à la société ou l'apport en société dont le vendeur ou son/sa conjoint(e) ou cohabitant(e) légal(e) possède seul(e) ou avec des parents ou alliés jusqu'au troisième degré, au moins cinquante pour cent des parts sociales de la société existante ou à créer ;

6° De la cession de droits indivis entre coindivisaires ;

7° De la vente du bien à une administration publique ou à une personne morale de droit public, lorsque le bien est acquis en vue d'être utilisé à des fins d'intérêt général ;

8° Des biens faisant l'objet d'un arrêté d'expropriation pour cause d'utilité publique ;

9° Des biens frappés par un arrêté d'inhabitabilité ;

10° Des immeubles à logements multiples occupés par différents locataires, en cas de vente de la totalité de l'immeuble ;

11° Des biens ayant fait l'objet d'une promesse de vente avec date certaine antérieure à la conclusion du bail, pour autant que cette promesse soit acceptée par son bénéficiaire.

II. LA PROCEDURE (article 247/2 du Code bruxellois du Logement)

L’article 247/2 du Code bruxellois du Logement prévoit que préalablement à la conclusion de toute vente, le bailleur est tenu d’informer son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception de son intention de vendre et du droit de préférence dont il dispose.

A défaut pour le bailler d’en informer son locataire, le notaire ou l’agent immobilier chargé de la vente est tenu d’en informer le locataire.

Le notaire chargé de passer l’acte authentique de vente doit vérifier si l’obligation d’information a été exécutée par le bailleur. Dans le cas où le bailleur n’en aurait pas informé son locataire, le notaire doit notifier au locataire une copie du compromis de vente ou d’un écrit similaire constatant l’échange des consentements sur le bien, le prix et les conditions de la vente.

La notification faite par le bailleur à son locataire vaut offre de vente (sauf en cas de vente publique). Cette notification doit cependant contenir les indications minimales suivantes :

-         L’identité et le domicile du bailleur ;

-         L’adresse du logement concerné par la vente ;

-         La description du logement, notamment son identifiant cadastral parcellaire ;

-         L’indication du prix, ou en cas de vente publique de la mise à prix, et les conditions de la vente ;

-         Le cas échéant, les droits réels grevant le bien.

Au plus tard trente jours après la réception de la notification, le preneur doit informer le bailleur, le notaire et l’agent immobilier de sa décision de renoncer ou d’exercer son droit de préférence à titre personnel ou pour compte de l’un des titulaires.

L’absence de réponse du preneur dans ce délai équivaut à une renonciation à l’exercice de son droit de préférence.

L’acceptation par le preneur des prix et conditions mentionnées dans la notification vaut vente.

Il est également important de préciser que toutes les notifications, déclarations d’intention de vendre, demandes, offres et décisions des bailleurs, preneurs, agents immobiliers et notaires doivent, à peine de nullité, être effectuées par courrier recommandé avec accusé de réception.

Comme le précise l’article 247/2, paragraphe 8 du Code bruxellois du Logement, toute convention de vente qu’elle soit écrite ou verbale portant sur un bien soumis à l’exercice du droit de préférence est irréfragablement réputée conclue sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préférence par le locataire du logement.

III. CAS PARTICULIERS

1. La vente à des conditions et prix plus avantageux (article 247/2, §4)

Si le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, il appartient au notaire, si le bailleur ne l’a pas fait, de notifier au preneur ces conditions et prix.

Cette notification vaut offre de vente, valable pendant 7 jours à compter de sa réception.

L’absence de réponse du preneur dans les trente jours vaut renonciation à l’exercice de son droit de préférence.

2. La vente publique (article 247/2, §5)

En cas de vente publique, le notaire instrumentant notifie au preneur, au plus tard 30 jours avant la première séance, le cahier des charges de la vente publique, la date de la première séance à laquelle les titulaires du droit de préférence sont invités à participer.

A la fin des enchères et avant l’adjudication, le notaire instrumentant doit demander au titulaire du droit de préférence si ce dernier entend exercer son droit de préférence au prix de la dernière enchère.

En cas de renonciation du locataire à l’exercice de son droit de préférence, la vente se poursuit conformément aux règles relatives aux adjudications publiques.

3. La vente publique dématérialisée (article 247/2, §6)

En cas de vente publique dématérialisée, à savoir la vente publique via un site internet comme Biddit, le notaire est tenu de notifier au locataire au moins trente jours avant le début de la période d’enchères une copie des conditions de la vente et de l’adresse du site internet sur lequel la vente sera réalisée.

Au plus tard la veille du début des enchères, le locataire doit notifier au notaire soit sa décision de renoncer à l’exercice de son droit de préférence ou sa décision de l’exercer.

Si le preneur décide d’exercer son droit de préférence, le preneur est tenu de préciser au notaire le prix maximum, hors frais, qu’il est disposé à payer pour le bien.

1° Si le montant de la dernière enchère retenue par le notaire est inférieur ou égal au prix maximum renseigné par le preneur, le bien lui sera adjugé au prix de la dernière enchère retenue. 

2° Si le montant  de la dernière enchère retenue par le notaire dépasse le prix maximum renseigné par le preneur, ce dernier ne pourra plus exercer son droit de préférence.

IV. SANCTION (article 247/3 du Code bruxellois du Logement)

L’article 247/3 du Code bruxellois du Logement précise que la réalisation d’une vente en violation du droit de préférence dont bénéfice le locataire ouvre le droit à une action en subrogation que le locataire peut intenter contre l’acquéreur.

Cette action en subrogation se prescrit par un an à dater de la transcription, du procès-verbal de l’adjudication publique ou de la signification de l’acte authentique.

Dans un contrat de bail, toute clause par laquelle le locataire renonce d’avance à l’exercice de son droit de préférence est réputée non-écrite.

Co-écrit par Me Alexandra VASILAKIS et Me Emilie DEHOUST