1. Qu'est-ce qu'une indivision ?

 L’indivision est un terme juridique qui désigne la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature sur le même bien.

Voici quelques exemples : un couple achète ensemble un maison, trois frères achètent ensemble un terrain, cinq frères et sœurs héritent à la mort de leur père de la moitié de l’immeuble familial, etc.

L’indivision présente de nombreux avantages. Cependant, cette situation peut présenter plusieurs difficultés aux propriétaires notamment lorsque se posent les questions suivantes :

-         Qui pourra habiter l'immeuble ?

-         Qui s'occupera de la location et recevra les loyers ?

-         Qui paiera les charges et le précompte ?

-         Qui s'occupera des réparations/travaux et en supportera le coût ?

2. Comment sortir d'indivision ?

Le Code Civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester en indivision.

Cela signifie que chaque copropriétaire peut exiger de recevoir "sa part" et peut donc forcer la vente de l'immeuble.

La sortie d’indivision (également appelée partage) peut se régler lors d'un partage amiable ou judiciaire.

LE PARTAGE AMIABLE

Dans ce cas, il faudra l’accord de tous les indivisaires sur le partage et sur tous les points.

Cet accord de tous sur tout n’est pas toujours évident que ce soit en raison des mauvaises relations familiales ou de la différence de point de vue au sujet du prix de vente.

-         Soit les indivisaires décident de mettre l'immeuble en vente.

Cette vente peut se faire de gré à gré ou publiquement. Il faut déjà s'entendre sur le principe de la mise en vente et décider ensemble du mode de vente.

-         Soit si un des copropriétaires désire reprendre l'immeuble, il pourra proposer de racheter les parts des autres : cela s'appellera une cession de droits indivis.

L'avantage de cette formule est que celui qui rachète ainsi la part des autres ne devra pas payer les mêmes frais que dans le cadre d'une acquisition.

Dans ce cas, le droit d'enregistrement (la taxe fiscale à devoir supporter) ne sera que de 1% (en Flandre, il sera de 2,5%), mais il sera calculé non pas sur la valeur de la part achetée, mais bien sur tout l'immeuble

Dans certaines situations, la loi prévoit un droit de préférence pour un des copropriétaires qui aura une priorité pour racheter la part des autres. Cela s'appelle l'attribution préférentielle que l'on peut retrouver dans le cadre de la liquidation de certaines successions ou de communautés conjugales.

Tout ce qui précède n'est valable qu'en cas d'accord unanime des copropriétaires, mais un des copropriétaires peut exiger sa part, et si on ne s'accorde pas sur la vente ou la cession à un des copropriétaires, il faudra recourir à la procédure judiciaire.

LE PARTAGE JUDICIAIRE

En cas de désaccord entre les indivisaires, l’article 815, alinéa 1er du Code civil dispose que  « nul ne peut être tenu contraint à demeurer dans l’indivision » et que « le partage peut toujours être provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires ».

Le partage judiciaire peut être sollicité par un des indivisaires par citation afin de solliciter un partage de manière forcée .

Cette procédure s'introduit par l'intermédiaire d'un avocat et le Tribunal prononcera un jugement ordonnant la sortie d'indivision, avant de nommer un notaire pour procéder aux opérations de vente et de partage du prix.

Le Tribunal nommera également un autre notaire chargé de représenter celui des copropriétaires qui n'interviendrait pas volontairement dans les opérations de vente.

La procédure pourra donc être poursuivie en la présence ou en l'absence des autres copropriétaires.

3. Les exceptions à la sortie d'indivision

1.      Les indivisaires peuvent décider de signer un «  pacte d’indivision » par lequel ils s’engagent mutuellement à ne pas demander la vente du bien.

Ce pacte est limité à une durée de maximum 5 années.

À l'expiration de cette période de cinq ans, les copropriétaires peuvent décider de renouveler le pacte d'indivision.

À la fin de ce renouvellement, ils peuvent à nouveau décider de le renouveler, et ainsi de suite à l'expiration de chaque période de cinq ans. La loi ne fixe aucune limite au nombre de renouvellements possibles.

2.      Dans le cas d’une succession d’un couple marié ou de cohabitants légaux, lorsque l’un des conjoints/cohabitants est toujours en vie et dispose de l’usufruit de la maison :  aucun des enfants ne peut forcer la sortie d’indivision, car le domicile conjugal est protégé pour l’époux/cohabitant survivant".

Me Alexandra VASILAKIS et Me Ewa BOGUCKA