1. La découverte d’un vice caché.

En cas de découverte d’un vice caché dans une vente immobilière, plusieurs actions peuvent être entreprises par l'acquéreur, conformément aux articles 1641 à 1649 du Code civil belge, qui régissent la garantie des vices cachés.

Voici les étapes à suivre :

1. Vérifier la qualification du vice caché

Pour qu'un défaut soit considéré comme un vice caché, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Le défaut doit être grave et rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminuer l'usage à tel point que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou l'aurait acquis à un prix moindre.

• Le défaut doit être caché, c'est-à-dire, non-visible et non-décelable lors de l'inspection normale du bien par l'acquéreur.

• Le vice doit préexister à la vente, c'est-à-dire, qu'il était présent avant la conclusion de l'acte de vente, même s'il ne s'est révélé qu'après.

2. Informer le vendeur

L'acheteur doit notifier le vice caché au vendeur dès la découverte.

Cela doit se faire sans délai (généralement dans un délai raisonnable après la découverte du vice, bien que la loi ne fixe pas de délai précis).

3. Négociation amiable

Une première démarche à envisager est de tenter de résoudre le problème à l’amiable avec le vendeur, par exemple en sollicitant une prise en charge des réparations ou une réduction du prix de vente.

4. Recours judiciaires

Si aucun accord amiable n’est possible, l'acquéreur dispose de deux types de recours :

• Action rédhibitoire : l'acquéreur demande l'annulation de la vente, ce qui signifie qu'il restitue le bien et que le vendeur doit rembourser le prix payé.

• Action estimatoire : l'acquéreur demande une réduction du prix de vente proportionnelle au défaut constaté.

Ces actions doivent être intentées dans un délai d'un an à compter de la découverte du vice, sous peine de forclusion.

5. Expertise judiciaire

Dans la plupart des cas, le recours à une expertise judiciaire est nécessaire afin de démontrer la gravité du vice, son caractère caché, et son existence avant la vente. Le tribunal désigne un expert qui examine le bien et rédige un rapport sur la nature du vice.

6. Indemnisation

En cas de mauvaise foi du vendeur (s’il avait connaissance du vice et ne l’a pas révélé), l'acquéreur peut également demander des dommages et intérêts, en plus de l'annulation ou de la réduction du prix.

7. Clauses contractuelles

Enfin, il convient de vérifier si l’acte de vente comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Si cette clause existe, elle n’est cependant pas opposable si le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou si sa mauvaise foi est prouvée.

En résumé, la découverte d’un vice caché permet à l’acquéreur de demander une réduction du prix ou l’annulation de la vente, à condition d'agir dans les délais et de prouver l’existence du vice au moment de la vente.

2. Voici quelques exemples concrets de vices cachés dans le cadre d'une vente immobilière :

1. Problèmes d’humidité ou de moisissure

Des infiltrations d'eau importantes ou des problèmes d'humidité dans les murs, plafonds ou sous-sols, qui n'étaient pas visibles lors des visites, peuvent être qualifiés de vices cachés. Par exemple, un sous-sol régulièrement inondé ou une façade sujette à des infiltrations d'eau structurelles qui ont des impacts sur la solidité du bien.

2. Défaut de structure

Des fissures importantes dans les murs porteurs, qui affectent la stabilité du bâtiment, et qui ne pouvaient être détectées lors de la visite, constituent un vice caché. Un défaut dans les fondations ou des affaissements non visibles immédiatement entrent dans cette catégorie.

3. Toiture défectueuse

Une toiture qui présente des fuites graves et récurrentes, ou qui est en mauvais état (charpente pourrie, tuiles déplacées), alors que ces défauts n'étaient pas visibles depuis l’intérieur de la maison ou la rue, constitue également un vice caché.

4. Présence de matériaux dangereux (amiante, plomb, etc.)

La présence d’amiante ou de plomb dans les revêtements ou les conduits d’un bâtiment, sans que cela ait été mentionné lors de la vente, constitue également un vice caché. Ces matériaux peuvent avoir des conséquences sur la santé des occupants.

5. Non-conformité aux permis d'urbanisme

Si l'acquéreur découvre que des parties de la maison ou des extensions ont été construites sans les permis requis ou en violation des règlements d'urbanisme, et que cela n'a pas été porté à sa connaissance avant la vente, cela peut aussi être un vice caché.

Dans chacun de ces cas, il faut bien sûr prouver que le vice existait avant la vente et qu'il était caché, c'est-à-dire non décelable pour l'acquéreur moyen au moment de l'achat

3. Prouver que le vendeur connaissait l'existence d'un vice caché peut être difficile, mais cela est essentiel si l'acquéreur souhaite obtenir non seulement une annulation de la vente ou une réduction du prix, mais aussi des dommages et intérêts pour mauvaise foi du vendeur.

Voici plusieurs moyens et indices permettant de démontrer cette connaissance :

1. Documents relatifs à l’état du bien

Si le vendeur a en sa possession des documents techniques (rapports d'experts, diagnostics, devis, factures de réparations, études d'ingénieurs) qui mentionnent le défaut ou des interventions liées au problème avant la vente, cela peut constituer une preuve qu’il avait connaissance du vice.

2. Historique des réparations ou travaux

Si le vendeur a entrepris des travaux de réparation pour tenter de remédier au défaut (comme des réparations de la toiture, de la plomberie, ou des traitements contre l’humidité), cela peut indiquer qu'il était conscient de la gravité du problème. La production de factures ou d’échanges avec des entrepreneurs est une piste.

3. Expertise judiciaire

Une expertise judiciaire peut être ordonnée pour évaluer la gravité du vice et vérifier s'il s'agissait d'un problème visible ou connu au moment de la vente. L'expert pourra établir si les défauts étaient antérieurs à la vente et s'ils étaient d'une nature telle que le vendeur devait raisonnablement en avoir connaissance (surtout si le vendeur est un professionnel de l'immobilier).

4. Déclarations ou comportements suspects du vendeur

Si le vendeur a fait des déclarations trompeuses ou des tentatives de dissimulation (par exemple, en masquant des signes d'humidité ou en cachant des fissures par des travaux esthétiques de façade), cela peut être interprété comme une preuve qu'il cherchait à cacher le vice.

5. Interrogation des voisins ou anciens occupants

Les témoignages de tiers, comme les voisins, anciens locataires ou propriétaires précédents, peuvent apporter des éléments utiles. Ils peuvent confirmer que le problème existait déjà avant la vente et que le vendeur en avait connaissance.

6. Connaissance des lieux par le vendeur

S'il s'agit d'un vendeur qui a occupé ou géré lui-même le bien pendant une longue période, il sera plus difficile pour lui de nier qu’il connaissait un vice évident. En effet, son long usage du bien peut constituer un indice qu'il était au courant du problème. Par exemple, si le vendeur a vécu plusieurs années dans une maison avec des infiltrations d'eau récurrentes, il sera difficile pour lui d’argumenter qu’il ignorait le problème.

7. Vendeur professionnel de l'immobilier

Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier (promoteur, agence, entrepreneur), la présomption de connaissance du vice est plus forte. La loi tend à considérer qu'un professionnel ne peut ignorer certains vices, notamment en raison de ses compétences techniques et de sa responsabilité professionnelle.

8. Clause contractuelle et absence de divulgation

Si le vendeur n’a pas révélé certaines informations dans le compromis de vente ou dans l’acte authentique alors qu’il en avait l’obligation, cela peut être utilisé pour démontrer qu’il agissait de mauvaise foi.

Conclusion

La preuve de la connaissance d’un vice caché par le vendeur repose souvent sur une accumulation d’éléments (documents, témoignages, expertise) et sur la présomption que le vendeur, en raison de sa situation ou de son expérience, devait en avoir conscience.

Si cette preuve est établie, l’acquéreur peut non seulement demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix, mais également des dommages et intérêts pour dol ou dissimulation.